ارزش بازار مسکن پایتخت چقدر است؟

کد خبر: ۱۳۰۳۹۷۸

تاریخ: ۲۵ مهر ۱۴۰۱ - ۰۹:۴۸

به گزارش پایگاه خبری دانا، صحبت از رکود مسکن که می‌شود بعضا این تصور به وجود می‌آید که بازار خرید و فروش قفل شده است. شهریور امسال اما در همین بازار رکودی ۶۰۳۳ معامله صورت گرفت که ۵۳۰ فقره آن واحدهایی با قیمت بیش از ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع بود.

از سوی دیگر اگرچه متوسط قیمت مسکن در تهران ۴۳.۲ میلیون تومان اعلام شد ۴۱ درصد معاملات به واحدهای بالای متری ۴۵ میلیون تومان تعلق داشت.

درخصوص متراژ نیز رتبه اول به آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۴.۸ درصد از کل قراردادهای خرید و فروش تعلق گرفت اما بیش از ۷۱ درصد معاملات در واحدهای بالای ۶۰ متر منعقد شد.

درخصوص فراوانی معاملات بر اساس ارزش هر واحد مسکونی، بالاترین سهم به آپارتمانهای ۱ تا ۱.۵ میلیارد تومان با سهم ۱۳.۹ درصد از کل معاملات تعلق داشت و این در حالی است که ۸۰.۸ درصد قراردادها را خانه‌های با ارزش بالای ۱.۵ میلیارد تومان به خود اختصاص دادند و ۷.۹ درصد از این رقم را خانه‌های با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان از آن خود کردند.

با این حساب ۴۷۶ واحد با ارزش بالای ۱۰ میلیارد تومان در شهریور امسال در پایتخت معامله شده که ارزش کل آن به ۴۷۶۰ میلیارد تومان می‌رسد.

از طرف دیگر در صورتی که واحدهای بالای ۱۰۰ متر که ۲۷.۲ درصد از کل معاملات را در بر گرفته در متوسط ۴۳.۲ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع ضرب کنیم ارزش هر واحد مسکونی ۴ میلیارد و ۳۲۱ میلیون تومان  و ارزش کل معاملات آپارتمانهای بالای ۱۰۰ متر به ۷۰۸۶ میلیارد تومان می‌رسد.

به طور کلی نیز اگر متوسط قیمت هر متر مربع یعنی ۴۳.۲ میلیون تومان را در میانگین متراژ واحدهای معامله شده در تهران که غالبا حدود ۸۰ متر می‌شود را در هم ضرب کنیم به عدد ۳ میلیارد و ۴۷۵ میلیون تومان برای هر واحد می‌رسیم. با ضرب این عدد به تعداد معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه رقم ۲۰ هزار و ۸۵۸ میلیارد تومان به دست می‌آید که می‌تواند ارزش بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ باشد.

چرا قیمت مسکن در قم سر به فلک کشید؟

مسئله مسکن جز اصلی ترین دغدغده های یک خانواده است که در سال های اخیر این دغدغه برای بسیاری از خانواده ها تبدیل به بحران شده است.  در سال های اخیر افزایش صعودی و سر سام آور مسکن در برخی از مناطق استان قم که در سال های قبل قیمتی مناسب داشتند و آخرین امید خانواده‌ها به ویژه جوانان برای خانه‌دار شدن بودند سبب شده است آخرین امید خانواده ها به ناامیدی تبدیل شود.

افزایش قیمت در مناطقی مانند پردیسان و نیروگاه در قم در حالی رخ داده است که افزایش آن متناسب با افزایش قیمت در سایر مناطق نبوده است و رشد تصاعدی که در آن ها را رخ داده است باعث شده است قیمتی تقریباً یکسان با سایر مناطق قم پیدا کنند.

برای بررسی علل این رخ داد گفت‌وگویی با کارشناسان این حوزه داشتیم:

امیر حاجی موسایی، کارشناس فنی و حقوقی املاکِ تهران و قم در گفت‌وگو با ایسنا عنوان کرد: بیشترین افزایش قیمت در استان قم برای مناطقی بوده است که بیشترین تقاضا را داشتند؛ مثلاً برای بخشی از منطقه چهار، که لوکس نشین هستند افزایش ۲۰ درصدی داشتیم؛ اما مناطقی مانند پردیسان و اطراف قم به دلیل اینکه متقاضیِ بیشتری دارد، بیشترین رشد را هم داشته‌است.

وی با بیان اینکه برخی از مناطق تا ۷۰ درصد رشد داشته‌اند، اظهار کرد: واحد آپارتمانی که در پردیسان در سال گذشته، متری ۷ تا ۸ میلیون تومان ارزیابی می‌شد در سال ۱۴۰۱ تا متری ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان معامله شده و این در حالی است که تا قبل از افزایش قیمت سال ۱۴۰۱ در جمهوری و انسجام بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان خرید و فروش داشته‌ایم و این یک فاجعه ست.

وی اضافه کرد: همچنین در پردیسان، رهن یک واحد آپارتمان بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است در حالی که در زنبیل آباد هم با ۱۵۰ تومان می‌توان آپارتمان معمولی در مجتمع رهن کرد و این نابسامانی و تضادی که در بازار مسکن حاکم شده غیرقابل هضم است.

این کارشناس املاک، با تأکید بر اینکه یکی از علت‌های افزایش قیمت، متقاضی است، ادامه داد: متقاضی بیشتر برای شهرها و شهرک‌های قم باعث شده است قیمت‌ در این مناطق با املاک داخل شهر در یک سطحِ قیمتی، قرار بگیرند؛ به طور مثال در شهر جعفریه یا کهک املاکی را داریم که یک ملک در شهر قم، برابری می‌کند.

وی با اشاره به اینکه این امر سبب می‌شود اتحادیه مربوطه نتواند مدیریت درستی انجام دهد، بیان کرد: باید معاونت قضایی به این امر ورود پیدا کند تا با کمک کانون و مرکز کارشناسان برای ارزیابی و اتحادیه املاک که در بخش اعظمِ شرح وظایفش، معاملات املاک است به طور تخصصی عارضه یابی کند، تا بازار ملک و قیمت‌ها کنترل گردد و هر ملک به ارزش و کارشناسی خودش قیمت‌گذاری شود نه متقاضی و سیاه بازی....

موسایی در رابطه با دیگر عوامل رشد املاک در قم عنوان کرد: کسانی که در فروش، ارزیابی و کارشناسی املاک و مستغلات قم ذی‌نفع هستند، متأسفانه از مسئولین این امر هم هستند؛ مثلاً فردی که در اتحادیه املاک استان قم مسئولیت دارد، در منطقه پردیسان خرید و فروش می‌کند و در دفتری گمنام نیز به صورت پنهانی شراکت می‌کند و این یعنی تولید اشکال.

کارشناس املاک قم تأکید کرد: وقتی تورمی به بازار حاکم می‌شود، شخصی که مسئولیت در این حوزه دارد، نباید از این تورم ها برای نفع شخصی اش استقبال کند و این مهم‌ترین و فعال‌ کننده ترین مریضی در عرضه و تقاضا است....!

وی دومین دلیل افزایش نامتعارف قیمت مسکن را مالکان دانست و تصریح کرد: برخی از افراد علاوه بر ملکی که در آن ساکن هستند یک یا دو واحد آپارتمانی کنار گذاشته‌اند و زمانی که تصمیم فروش می‌گیرند و به بنگاه معاملات املاک اعلام می‌کند، دفتر املاک برای اینکه به حق‌العمل بیشتری برسد به این افزایش قیمت تن می‌دهد.

موسایی دلال‌های بی تجربه را دلیل دیگر افزایش قیمت دانست و بیان کرد: دلال کسی است که واسطه گری می کند و  یا مالی را می‌خرد و به مصرف کننده می فروشد؛ پس باید با ارزش ترین و معنوی ترین، دلالت را برای معامله داشته باشد، نه اینکه بخواهد مال را به کمترین قیمت بخرد و به بیشترین قیمت بفروشد؛ زیرا این دلالی نیست، تقلب است و متقلبین هم یکی از عواملی هستند که باعث افزایش مسکن می‌شوند.

کارشناس فنی و حقوقی املاک ادامه داد: دلیل بعدی مصالح ساختمانی است؛ وقتی یک فرد به قیمت امروز مصالح را می‌خرد دلیلی ندارد که ملک یا منافع ملک (رهن و اجاره) را با قیمت مصالحِ سال گذشته انتقال دهد.

وی سو استفاده مالکان و دلالان را از مهم‌ترین دلایل دانست و اضافه کرد: این افراد به جای اینکه به حال و هوای معنوی که متاسفانه در بازار مسکن حاکم نیست، تن بدهند به سیاه بازی دامن می‌زنند تا به بیشترین قیمت بفروشند و این گونه است که یک ویترین غیرواقعی از املاک و مستغلات شکل می‌گیرد.

این کارشناس املاک با بیانِ اینکه مطابق ریتم اقتصاد مسکن، در پاییز و زمستان شاهد کاهش قیمت هستیم و در بهمن و اسفند قیمت‌ها ۱۵ تا ۲۰ درصد مجدد افزایش پیدا می‌کند، تصریح کرد: این ریتم اقتصادی برای الان و دیروز نیست بلکه به قبل از  انقلاب اسلامی و سال ۱۳۵۰ مربوط است و تا یک جراحی درست نشود به همان روالِ مسموم راه خود را طی خواهد کرد و فقیر را فقیر تر و غنی را غنی تر خواهد کرد.

بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران؛ داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

اگر چه دولت برای عمل به این اصل قانون اساسی طرح نهضت ملی مسکن را در پیش گرفته است تا قشری که توانایی تهیه مسکن ندارند را خانه دار کند اما کنترل قیمت بازار املاک نیز حائز اهمیت است؛ زیرا در شرایطی که قیمت‌ها کنترل نشود دولت مجبور است هر ساله بخشی از بودجه و انرژی خود را صرف ساخت مسکن ارزان قیمت کند.

سرعت صدور پروانه؛ مرهمی بر رکود مسکن

ساخت و ساز در پایتخت بنا بر آمار رسمی ۴۶ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. عوامل مختلفی به این رکود دامن زده که از جمله آن می‌توان به جهش قیمت مسکن، رکود معاملات، کاهش توان متقاضیان، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و طولانی بودن فرآیند صدور پروانه به عنوان یک معضل قدیمی اشاره کرد.

فعالان صنعت ساختمان، یکی از عوامل کاهش تمایل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را بروکراسی اداری و طولانی بودن فرآیند صدور پروانه می‌دانند. در این خصوص از حدود یک سال قبل انتظاراتی مبنی بر لزوم کاهش مدت زمان صدور پروانه  به یک ماه و حتی یک هفته ایجاد شد.

اوایل امسال علیرضا زاکانی ـ شهردار تهران به ایسنا خبر داد که در تلاش هستیم میانگین صدور پروانه را که از ۱۰ ماه تا بیش از یک سال طول می‌کشد را به دو ماه برسانیم و ان‌شاءالله تا آخر خرداد ماه این مهم محقق می‌شود.

او امروز در حاشیه جلسه علنی شورای شهر تهران گفته است: در برخی مناطق این زمان به کمتر از ۶۰ روز و در برخی مناطق دیگر نیز به کمتر از ۱۵۰ روز کاهش پیدا کرده و تلاش خواهیم کرد این زمان باز هم کاهش پیدا کند.

به گفته زاکانی، در خصوص کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی باید به این نکته توجه کنیم که این فرآیند در سال ۱۳۷۱ تعیین و تصویب شده، لذا قاعدتا نیازمند تغییراتی بود که در دوره جدید مدیریت شهری اقدامات لازم انجام شده به شکلی که شاهد کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی هستیم.

کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین خواسته‌های فعالان صنعت ساختمان همواره مورد تاکید رییس‌جمهوری قرار داشته است. در چهار جلسه شورای عالی مسکن، آیت‌الله رئیسی دستوراتی بر رفع موانع صدور پروانه صادر کرد.

البته چند روز قبل، سید محمد آقامیری ـ عضو شورای شهر گفت که کاهش زمان صدور پروانه به یک هفته یا یک ماه غیرتخصصی است؛ چرا که برخی از آزمایشات در صدور پروانه ساختمانی تخصصی است و نمی‌توان زمان آن را کاهش داد.

وزارت راه و شهرسازی، یکی از راهکارها برای تسریع ساخت و ساز را استفاده از تکنولوژی می‌داند. در این زمینه از حدود یک سال قبل با شرکت‌های چینی و ترک مذاکراتی در این زمینه صورت داد؛ مذاکراتی که تا کنون به نتیجه نرسیده است. با این حال انبوه‌سازان، مهم‌ترین معضل تولید مسکن را طولانی بودن فرآیند صدور پروانه می‌دانند.

فرشید پورحاجت ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان به ایسنا می‌گوید: ساختمان ۴ و ۵ طبقه فناوری خاصی نیاز ندارد و ما نیروی متخصص و تکنولوژی را داریم، مشکل اصلی طولانی بودن فرآیند صدور پروانه است، البته سابقه نشان داده پروانه ساختمانی برای شرکت خارجی در ایران ۱۰ روزه صادر می‌شود اما نوبت به ما که می‌رسد ۱۰ روز طول می‌کشد تا جواب سلام‌مان را بدهند!

با این وجود به نظر می‌رسد که فرآیند صدور پروانه تسهیل شده است. اوایل شهریورماه محمود شایان ـ مدیرعامل سابق بانک مسکن در جریان بازدید از پروژه ۴۹۸ واحدی نهضت ملی مسکن در شهر جدید پرند گفت: مدت زمان صدور پروانه ساختمانی از ۸ ماه به یک ماه کاهش یافته است.

شایان هم‌چنین اعلام کرد: از دیگر اقدامات شورای عالی مسکن برای کاهش زمان ساخت و رفع موانع نهضت ملی مسکن، انتقال ارزش‌گذاری واحدها از کانون کارشناسان رسمی دادگستری به کارشناسان داخلی بانک مسکن بود که زمان قابل توجهی از روند پروژه را کاهش داد.

ساخت ۸۷ هزار واحد مسکونی شهری

حمیدرضا سهرابی معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در خصوص اجرای طرح نهضت ملی مسکن تحت مسئولیت بنیاد در شهرها با اعلام اینکه اراضی معرفی شده به بنیاد برای اجرای طرح معادل اجرای ۲۶۰ هزار واحد است، گفت: تاکنون ۱۱۰ هزار متقاضی مؤثر واریز وجه کرده‌اند که برای ۶ هزار و ۲۰۰ متقاضی مؤثری که واریز وجه کرده‌اند هنوز تأمین زمین انجام نشده است. همچنین از این تعداد اراضی معرفی شده به بنیاد اراضی حدود ۱۵۰ هزار واحد یا متقاضی ندارد و یا ثبت‌نام برای آنها انجام نشده است.

معاون بنیاد مسکن ادامه داد: در حال حاضر بیش از ۸۷ هزار واحد طرح نهضت ملی مسکن در شهرهای تحت مسئولیت بنیاد وارد فاز عملیاتی و ساخت و ساز شده است.

گفتنی است، بنا بر اعلام بنیاد مسکن تا پایان امسال ۳ هزار واحد مسکونی نهضت ملی تکمیل و تحویل متقاضیان می‌شود.