بازار مسکن دوباره داغ می‌شود؟

کد خبر: ۱۳۰۵۳۰۴

تاریخ: ۲۵ آبان ۱۴۰۱ - ۰۹:۵۲

به گزارش پایگاه خبری دانا، بررسی‌ها نشان می‌دهد بعد از حدود یک فصل آرامش نسبی در بازار مسکن، دوباره تقاضا برای خرید تسه‌ها افزایش یافته و خریداران مصرفی در انتظار ورود به بازار هستند. دریافت وام مسکن با اوراق تسهیلات مسکن مرسوم‌ترین شیوه تامین مالی خریداران مصرفی و خانه اولی‌ها در ایران است. هر فرد تنها یک بار می‌تواند به این شیوه ملک بخرد و وام مسکن دریافت کند به همین دلیل به نظر می‌رسد معاملات تسه‌ها در بورس نماگر خوبی از تقاضای مصرفی در بازار مسکن باشد.

طی ماه جاری روزانه به طور متوسط حدود ۲۰۵ هزار برگه اوراق تسه در بورس معامله شده است. با توجه به قیمت اسمی ۵۰۰ هزار تومانی اوراق تسه، این حجم از معاملات، معادل تقاضای روزانه برای ۱۰۰ میلیارد تومان سهام است. آخرین باری که حجم معاملات تسه‌ها به این سطوح رسیده بود در اردیبهشت و خرداد امسال بود. جایی که بازار مسکن با تلاطم مواجه بود و قیمت‌ها به شدت صعودی بودند.

رونق یا رکود؟

در اردیبهشت و خرداد، متوسط تعداد معاملات روزانه تسه‌ها به ترتیب ۲۰۸ و ۲۳۵ هزار برگه در روز بود. در این دو ماه تعداد معاملات مسکن در تهران به گواه بانک مرکزی به ترتیب نزدیک به ۱۰.۵ هزار و ۱۴ هزار واحد، یعنی سقف ۴ ساله، بود. حال سوال این است که آیا با رسیدن حجم معاملات تسه‌ها به آن دوره می‌توان انتظار جهش تعداد معاملات به بیش از ۱۰ هزار واحد را داشت یا نه.

در اردیبهشت و خرداد بازار به شدت متلاطم بود و دو دسته خریدار به سرعت در سمت خرید فعال شدند. دسته نخست خریداران مصرفی بودند که خریدی نکرده بودند و در انتظار افزایش پولشان بودند، اما با دیدن بالا رفتن قیمت‌ها از ترس جا ماندن از بازار به سرعت خانه خریدند.

دسته دوم هم سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی بودند که طبق معمول با افزایش تلاطم در اقتصاد در سمت خرید فعال‌تر شدند و معاملات بیشتری انجام دادند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که روند بازار مسکن در نیمه دوم سال تا حدی تغییر داشته است. به طوری که در مهرماه تعداد معاملات مسکن به تنها ۵۴۰۰ واحد محدود شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در نیمه دوم سال سفته‌بازان دیگر کمتر در بازار مسکن فعالند و به بازارهای دیگری کوچ کرده‌اند. به طور کل هنگامی که عدم اطمینان افزایش می‌یابد و ریسک‌های سیستماتیک جدی فعال می‌شود، سرمایه‌گذاران از بازارهایی مانند ملک که غیرقابل انتقال هستند به بازارهای نقدشونده‌تر و البته قابل انتقال کوچ می‌کنند. این همان راز جهش ۸ درصدی قیمت دلار در مهر و در همین حال افت تعداد معاملات و سطح قیمت در بازار مسکن بود. حال به نظر می‌رسد با افزایش تلاطم در آبان‌ماه برخی خریداران مصرفی از ترس جا ماندن از بازار دوباره فعال شده‌اند. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در مناطقی که معاملات عمدتا سرمایه‌ای هستند (مناطق شمالی و گران‌قیمت تهران) حجم عرضه‌ها افزایش یافته ولی کسی به طور جدی خریدار نیست. به همین دلیل بعید به نظر می‌رسد در آمارهای پایان ماه شاهد معاملات رونقی در بازار مسکن باشیم.

تقابل خریداران و فروشندگان تسه

در اردیبهشت که حجم معاملات روزانه تسه تقریبا به اندازه الان بود، متوسط قیمت هر برگه اوراق تسهیلات مسکن حدود ۱۳۰ هزار تومان بود اما حالا به ۹۹ هزار تومان رسیده است. برآوردها نشان می دهد که احتمالا به خاطر افزایش جدی عرضه است که قیمت تسه‌ها هنوز به سطوح عجیب نرسیده است.

طرح‌های سپرده‌گذاری در بانک مسکن عموما به این شکل هستند که یک سود ثابت سالانه ۱۵ تا ۱۸ درصدی اعطا می‌شود و علاوه بر آن به ازای مبلغ مشخصی سرمایه‌گذاری، اوراق تسه هدیه داده می‌شود. به عبارتی این سازوکاری است که بانک مسکن چیده تا نه حد مجاز ۱۵ درصدی سود را رد کند و نه مشتریانش را ناامید. در دورانی که قیمت تسه‌ها اوج گرفت و به حدود ۱۴۰ هزار تومان هم رسید، نرخ سود واقعی سپرده‌گذاری در بانک مسکن به ۲۸ درصد هم رسیده بود.

حال به نظر می‌رسد این سودهای جذاب در ابتدای سال که قیمت تسه‌ها در اوج قرار داشته باعث جذب سپرده‌های جدید برای بانک مسکن و در نتیجه آن افزایش تولید و عرضه تسه شده است؛ عامل اصلی که به نظر می‌رسد مقابل گران‌تر شدن تسه‌ها ایستاده است. از اوایل تابستان با شروع دور آخر مذاکرات احیای برجام بازارها به یک حالت رکودی رسیدند و انتظارات تورمی کنترل شد. به نظر می‌رسد این دوره که قیمت تسه هم در سطوح بسیار بالایی بود دوره‌ای بوده که جذب سپرده در بانک زیاد شده و حالا هم ماحصل آن افزایش عرضه تسه در بورس شده است.

زاکانی: ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکن نیاز به مقدمه سازی بسیاری دارد

علیرضا زاکانی شهردار تهران در حاشیه «آیین امضای ۵ تفاهم نامه برای ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران»، بیان کرد: سال گذشته قرارگاه مسکن راه اندازی شد. هدف گذاری این بود که به عنوان خادم شهروندان، خدمت گذاری و وظیفه خود را انجام دهیم تا مشکلات افرادی که در حوزه مسکن با مشکلاتی روبرو هستند را حل کنیم و اجازه ندهیم سوداگری‌ها به زندگی مردم آسیب بزند. همچنین هدف گذاری دیگر این است که اقتصاد کشور در بعد حرکت بر مدار مسکن، رونق ویژه و جدیدی پیدا کند.

شهردار تهران ضمن اشاره به امضای تفاهم نامه برای ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکن، گفت: ساخت این ۱۵۰ هزار واحد مسکن نیاز به مقدمه سازی بسیاری دارد که یکی از این مقدمه سازی‌ها منطبق بر معرفی زمین است. اینگونه نیست که ابتدا تفاهم‌نامه امضاء شود و سپس به دنبال زمین بگردیم. از پیش کارهایی نظیر یافتن اراضی، بارگذاری و ... انجام می‌شود. برای مثال تفاهم‌نامه‌ای با نیروی هوایی ارتش انجام شد تا پادگان دوشان تپه [که انقطاعی میان خیابان پیروزی و دماوند ایجاد می‌کرد] به فضاهای عمومی و محل ساخت ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکن تبدیل شود.

زاکانی درباره اینکه هر تعداد واحد مسکن توسط چه نهادی ساخته می‌شود، بیان کرد: ساخت حدود ۱۵ هزار واحد از ۱۵۰ هزار واحد مسکن با نیروی هوایی ارتش، ۸ هزار و ۸۰۰ واحد [که درباره ۵ هزار واحد آن امروز صحبت شد و ۳ هزار و ۳۰۰ واحد آن با فراجا است]، ۲۰ هزار واحد با سپاه، ۱۰ هزار واحد با تأمین اجتماعی و  ۱۰۰ هزار واحد با بخش خصوصی است.

وی در ادامه عنوان کرد: با توافقات صورت گرفته، به سرعت مسیر اصلاح در کمیسیون ماده ۵ و مجوزهای آن صادر خواهد شد. این اقدام امکانی را ایجاد می‌کند تا کسری یک میلیون واحد در بازار مسکن تهران [که درحال حاضر ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر در تهران زندگی می‌کنند]، تأمین شود و همچنین مسکن از حوزه سوداگری خارج شود و سنگینی بار ساخت مسکن از روی دوش مردم برداشته شود.

شهردار تهران ضمن اشاره به تفاهم‌نامه‌های متعدد برای ساخت بالغ بر ۴۰۰ هزار واحد مسکن تا به امروز، یادآور شد: از تفاهم‌های صورت گرفته، حدود ۲۵ هزار واحد مسکن در بخش غیر از شهرداری و حدود ۹ هزار واحد هم توسط سازمان نوسازی شهرداری تهران آغاز شده است. به فضل الهی تا دو ماه آینده، ساخت ۲۰ هزار واحد مسکن دیگر توسط سازمان نوسازی شهرداری تهران آغاز خواهد شد.

به گفته زاکانی؛ سازمان نوسازی شهرداری تهران از ۱۵ سال گذشته تا سال ۱۴۰۰، حدود ۵ هزار واحد مسکن ساخته بود اما در یک بازه یک ساله ساخت ۹ هزار واحد مسکن آغاز شده و از دو ماه آینده ساخت ۲۰ هزار واحد دیگر شروع می‌شود.

وی در ادامه سخنان خود این اطمینان را به شهروندان تهرانی داد که نهضت ساخت مسکن به کمک دولت انقلابی و اراده رئیس جمهور، بار مسکن را از روی دوش مردم سبک خواهد کرد.

شهردار تهران در پاسخ به این پرسش که ساخت این واحدهای برنامه ریزی شده چه تعداد اشتغال ایجاد خواهد کرد، گفت: هر واحد دو اشتغال ثابت ایجاد می‌کند و بخش زیادی هم اشتغال‌های مرتبط با مسکن را فعال می‌کند. ساخت مسکن به اقتصاد کلان کشور، حرکت اقتصادی، اشتغال کشور، ایمنی و زیبایی و سکناپذیری شهر تهران کمک می‌کند.

زاکانی درباره قیمت واحدهای مسکن توضیح داد: شرایط بگونه‌ای تنظیم می‌شود تا بتوانیم قیمت تمام شده منطقی داشته باشیم و در مسیر پیش رو به کسانی ‌که می‌خواهند در حوزه ساخت و ساز مسکن ورود کنند، کمک کنیم. این کمک‌ها به صورت مشوق‌های عمومی (عموم مردم) و خاص (برای انبوه سازان) اعلام می‌شود.

وی با تأکید بر اینکه هیچ انحصار و رانتی برای ساخت مسکن وجود ندارد و درِ ساخت و ساز برای ورود بخش خصوصی باز است، افزود: اگر حوزه ساخت و ساز به صورت شفاف و عادلانه درنظر گرفته نشود، تبدیل به رانت می‌شود اما در این حوزه ما خودمان از بخش خصوصی درخواست کرده‌ایم که ورود پیدا کند. برداشتن این بار توسط بخش خصوصی و نهادهای دیگر یک لطف است.

شهردار تهران با بیان اینکه اصل ۳۱ قانون اساسی اعلام کرده است که باید هر ایرانی یک خانه درخور و شأن داشته باشد، گفت: اما هم‌اکنون با چنین وضعیتی روبرو نیستیم چرا که به قانون اساسی عمل نشده است. مشکل ما این است که به قانون اساسی عمل نمی‌کنیم. قانون اساسی برگرفته از مکتب امام (ره) و بنیان‌های اساسی انقلاب است.

زاکانی در ادامه سخنان خود عنوان کرد: بالغ بر ۴۰۰ هزار میلیارد تومان برای شهر تهران پروژه سرمایه گذاری تعریف شده است که یک رونمایی در دو روز، ۲۳۱ پروژه در قالب ۳۰۰ هزار میلیارد تومان بود که باز هم پس از آن پروژه سرمایه گذاری تعریف شد لذا هیچ محدودیتی برای سرمایه گذاری در شهر تهران نداریم.

وی با بیان اینکه برای استخدام در شهرداری محدودیت وجود دارد، افزود: حدود ۳ برابر نیروی شهرداری شهرهایی از جنس تهران، در شهرداری تهران وجود دارد. لذا پیگیری شده تا به نیروهای موجود انگیزه و ارتقاء داده شود و بتوانیم همین نیروهای با ارزش را نگه داریم. با توجه به بازنشستگی نیز نیروهای نخبه و متعهدی که بتوانند بار شهر را کم کنند، دنبال خواهند شد. سن میانگین نیروهای شهرداری تهران ۴۲ سال است که از میانگین عمومی دستگاه‌های دیگر بالاتر است.

سهم خانه های لوکس از معاملات مسکن/ این خانه ها همیشه مشتری دارند

با وجود آن که بیشترین سهم بازار مسکن را خانه‌های ارزان قیمت به خود اختصاص داده‌اند، اما بر اساس داده‌های بانک مرکزی از معاملات انجام شده در مهرماه ، سهم 7.5 درصدی و بیشترین سهم معاملات، پس از خانه‌های 3 میلیاردی  تا 3 میلیارد و 500 میلیون تومان به خانه‌هایی که بالای 10میلیارد هستند تخصیص داده شده است.

بررسی میدانی نشان می‌دهد، بیشتر این خانه‌ها بالای 100 متر و در مناطق 1 و 2 و 3 متمرکز هستند.

اما این آپارتمان‌ها سن متنوعی دارند و برخی ازآنها بالای 30 سال قدمت دارند و برخی از آنها زیر 10 سال، اما بیشتر آنها خانه‌های لوکسی هستند که امکانات ویژه‌ای دارند. برای مثال، حیاط سرسبز و مشجر، لابی مجلل، استفاده از متریال برند، وجود نگهبان و سرایدار دائم از ویژگی تعدای از  فایل‌های بررسی شده است.

برخی از این آپارتمان‌ها دارای دو پارکینگ هستند و برخی از آنها واحدهایی هستند که مشاعات خاص دارند.امکاناتی مانند سالن سینمای کوچک، استخر، روف گاردن از دیگر ویژگی‌های این دسته از ساختمان‌ها است.

البته برخی از آنها هم امکانات خاصی ندارند و صرفا بخاطر موقعیت مکانی و منطقه‌ای قیمت بالایی دارند.

مشاوران املاک این مناطق می‌گویند بسیاری از مالکان خانه‌های 10 میلیاردی، در این ماه افزایش قیمت نداشته‌اند و به همین خاطر خرید و فروش صورت می‌گیرد. بر اساس گفته مشاوران املاک مناطق 1 و 2 و3 نوسانات قیمت دلار هم بر جنب و جوش فروشنده‌ها و خریداران خانه تاثیر بسیاری گذاشته است.

نکته دیگر این است که سهم این معاملات صرفا به خانواده‌های متمول مختص نمی‌شود و بر اساس گفته مشاوران، خانواده‌هایی با درآمد معمولی که ساکن این مناطق بوده‌اند هم جزء خریداران این آپارتمان‌ها هستند.

قیمت مسکن تا آخر سال چقدر بالا می‌رود؟

غلامرضا سلامی با تحلیل بازار مسکن در نیمه دوم سال اظهار داشت: تحلیل مشکل است، چون عوامل متعددی مثل بازارهای دیگر، در بازار مسکن موثر است. مسایل بین‌المللی، وضعیت بازار ارز، مسایل داخلی کشور، همه و همه دست به دست هم می‌دهد و آثار متفاوتی روی بازار مسکن می‌گذارد.

وی افزود: اما به طور کلی سیاست‌هایی که تاکنون دولت به‌کار برده، روی عرضه و تولید اثر منفی گذاشته است. زمانی هم که عرضه کم شود، در میان‌مدت و حتی کوتاه‌مدت باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود؛ به خصوص این‌که تورم هم به شدت بالا باشد. بنابراین پیش‌بینی من این است که با توجه به شرایط کنونی، بازار مسکن به سیر صعودی خود ادامه می‌دهد.

مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی با اشاره به سیاست‌هایی که در عرضه مسکن اثر منفی داشته است، تصریح کرد: سخت‌گیری‌ها و فشارهایی که به سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکن وارد می‌شود، مالیات‌های سنگین و جریمه‌ها و تنبیه‌های متعدد را در حوزه مسکن شاهد هستیم. از یک طرف می‌گویند مسکن جای سرمایه‌گذاری نیست و از طرف دیگر، بورس مسکن را راه‌اندازی می‌کنند. این سیاست‌های متضاد را من نمی‌دانم چگونه می‌شود تعریف کرد.

سلامی افزود: صندوق املاک و مستغلات که افتتاح شد، خیلی خوب است که مردم روی ملک سرمایه‌گذاری کنند. اما از آن طرف که سرمایه‌گذاری می‌کنند، می‌گویند سوداگر هستند و قیمت ملک را بالا می‌برند. سرمایه‌گذاری روی ملک ضروری است و خود یک تقاضای مهم در بازار مسکن است. وقتی این بخش را تنبیه می‌کنید و فشار می‌آورید، به طور طبیعی میل به سرمایه‌گذاری کم می‌شود و تولید سازنده هم پایین می‌آید.