چرا ساخت واحدهای ویلایی در نهضت ملی مسکن دنبال می‌شود؟

تغییر پارادایم ساخت از خانه‌های چند طبقه و پرتراکم به ساخت خانه‌های یک طبقه حیاط دار علاوه بر اینکه سرعت ساخت را افزایش می‌دهد، هزینه ساخت هر واحد با الگوی متداول مسکن مهر که در شرایط تورمی فعلی متری هفت میلیون تومان است را به متری چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان کاهش خواهد داد.

کد خبر: ۱۳۰۶۶۵۱

تاریخ: ۱۹ آذر ۱۴۰۱ - ۰۹:۵۱

به گزارش پایگاه خبری دانا، طرح نهضت ملی مسکن به صورت ماهوی با طرح گذشته مسکن مهر تفاوت بنیادینی ندارد اما تلاش شده است آسیب‌های آن برطرف شود. مهم ترین تحول این طرح نسبت به طرح مسکن مهر تغییر پارادایم ساخت از خانه‌های چند طبقه و پرتراکم به ساخت خانه‌های یک طبقه حیاط دار است که به‌شدت طرح را متحول کرده و تاثیرات عمیق خواهد داشت.

وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که اولویت اول در طرح نهضت ملی مسکن واگذاری زمین برای ساخت مسکن ویلایی تک‌واحدی در استان‌هایی است که زمین کافی در آنها وجود دارد؛ یکی از انتقادهای اساسی هم که به پروژه مسکن مهر وجود داشت بلندمرتبه‌سازی و ساخت شهرهایی با تراکم بالا در حاشیه شهرها بود زیرا مخالفان این سبک از شهرسازی معتقد بودند که کیفیت زندگی در شهرهای جدید بسیار پایین است. در برخی پروژه‌های مسکن مهر مردم با وجود اینکه باید از شهرهای اصلی خود خارج شوند اما در شهر مقصد هم با همان تراکم‌های بالا و شلوغی و زندگی نامطلوب و آپارتمانی باید دست و پنجه نرم کنند.

در تغییر پارادایمی مهم که می‌تواند انقلابی در حوزه مسکن و شهرسازی باشد، دولت قصد دارد که به جای ساخت شهرهای پرتراکم و آپارتمان سازی با واگذاری زمین وتسهیلات خانه‌های یک طبقه حیاط دارد ساخته شود. به نظر می‌رسد ساخت مسکن‌های یک طبقه دارای مزیت‌های فراوانی نسبت به بلندمرتبه‌سازی است که ساخت مسکن به این روش بسیار مطولوب تر می‌کند.

سرعت بالای ساخت مسکن‌های یک طبقه به نسبت چند طبقه

در پروژه‌های یک طبقه سازی به دلیل اینکه پروژه‌ها به صورت موازی شروع می‌شوند ساخت هیچ یک از واحدها وابسته به واحدهای دیگر نیست و به صورت مستقل شروع به کار می‌کنند. در این روش اگر متقاضی به هر دلیلی نتواند آورده خود را تکمیل کند ساخت بقیه واحدها متوقف نخواهد شد. از سوی دیگر آپارتمان سازی به دلیل سری شدن واحدها به گونه‌ای است تا طبقات پایین عملیات سفت کاری را پایان ندهند نمی‌توان واحدهای بالاتر را پیاده سازی کرد.

در شرایط تورمی ساخت منازلی به غیر از شیوه‌ ویلایی خطایی راهبردی است، زیرا تعریف پروژه‌های چند ساله باعث می‌شود تورم چندین بار بر مصالح و مواد اولیه بخورد که موجب خوابیدن پروژه ها و تجدید زمان بندی آنها می شود.به عنوان نمونه ۲ هزار واحد در آذرماه ۹۹ در بیرجند انعقاد قرارداد شده است و تا مرداد ماه مراحل اولیه نقشه و هماهنگی مالکان به طول انجامیده و هنوز در مرحله سفت‌کاری با پیشرفت ۴۵ درصدی است. در طبس اما ۲ هزار و ۲۰۰ قطعه زمین برای احداث با الگوی ویلایی در آذرماه ۹۹ انعقاد قرارداد شده است که ۷۰۰ واحد تا بهمن ۱۴۰۰ ساخته شده و افراد ساکن شده‌اند و بقیه ۸۰ درصد پیشرفت داشته‌اند.

کاهش هزینه‌های ساخت واحد مسکونی

ساختمان‌های یک طبقه هزینه ساخت کمتری دارد، زیرا پارکینگ، پیلوت، آسانسور، راه پله، مشاعات، خاکبرداری و پایداری گود از آن حذف می‌شود و همچنین میزان سیمان و فولاد مصرفی در فونداسیون، تیر و ستون‌ها کاهش می‌یابد. البته هزینه‌های زیرساختی برای توسعه خیابان‌ها و انشعابات افزایش پیدا می‌کند اما در مجموع هزینه‌های ساخت مسکن و زیرساخت‌ها کاهش پیدا کرده و کمتر می شود. هزینه هر واحد با الگوی متداول مسکن مهر متری هفت میلیون تومان و هزینه هر واحد با الگوی ساخت نهضت ملی مسکن متری چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تمام می شود.

تعدیل قیمت مسکن

ساخت خانه‌های یک طبقه، توسعه افقی کمربند شهرها را باز می‌کند و تقاضای بالا به مسکن روی یک زمین محدود را پخش می‌کند و کاهش قیمت مسکن رخ می دهد. در واقع عرضه بیشتر اراضی باعث کاهش قیمت زمین و به تبع کاهش هزینه ساخت خواهد شد. البته حمل‌و نقل سریع‌السیر بین شهرها باید تامین شود.

امکان معیشت محورتعریف شدن و توسعه مشاغل خانگی

در مدل کنونی آپارتمان نشینی، امکان توسعه مشاغل خانگی به دلیل تزاحم با سایر همسایگان بسیار محدود است. در صورتی که بتوان خانه‌هالی یک طبقه حیاط دار در اخیتار مردم قرار داد این امکان وجود دارد که در این خانه‌ها فعالیت‌ها و مشاغل خانگی را به‌راحتی راه اندازی کرد.

راز افزایش معاملات مسکن در آبان ماه

بنا بر آمارهای گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ماه، تعداد معاملات مسکن تهران هشت هزار واحد مسکونی بوده و واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 4 / 28 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

حجم معاملات مسکن در آبان نشان می‌دهد که نسبت به ماه قبل خود 47.8 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.6 درصد افزایش داشته است.

یک مشاور املاک به اکوایران می‌گوید:بخشی از این خریدها، با توجه به افزایش قیمت مسکن با نوسانات دلار، بر پایه تصمیمات هیجانی بوده است و برخی از خریداران به دلیل افزایش قیمت مضطرب شده‌اند و علیرغم بالا بودن قیمت، به خرید روی می‌آورند.

گفت و گو با بیش از ۳۰ مشاور املاک در ۲۲ منطقه شهر تهران  نشان می‌دهد که تعداد معاملات آبان‌ماه در اکثر نقاط کاهشی بوده و برخی خریداران و فروشندگان به دلیل وضعیت موجود بازار برای انجام معامله، مردد هستند و همچنین با افزایش قیمت بالاتر از منطقه توسط مالکان، معاملات به حالت رکود درآمده است.

بررسی فایل‌های عرضه شده در پلتفرم‌های خرید و فروش مسکن نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های خانه با قیمتی بالاتر از میانگین قیمت ملک‌های مشابه منطقه افزایش یافته است.

یک خانه نوساز با متراژ 180 مترمربع، در سعادت آباد با قیمت 32 میلیارد و 400 میلیون تومان پیشنهاد شده است. یعنی هر متر مربع از این این خانه به قیمت 180 میلیون تومان به فروش می‌رسد؛ این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آذرماه و در این محله، 98 میلیون تومان اعلام شده است.

توصیه مهم یک متخصص به وزیر جدید راه و شهرسازی/ مردم توان خرید مسکن ندارند

بخش مسکن حالا به یکی از ابرچالش‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. فاصله طولانی قدرت خرید با قیمت مسکن سبب شده است بسیاری از خریداران بالقوه از بازار مسکن خارج شوند و در نتیجه فشار بر بازار اجاره فزونی بگیرد.

آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در آبان‌ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحدمسکونی معامله شده در مناطق ۲۲‌گانه پایتخت به متری ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده که حاکی از افزایش ۶.۸ درصدی نرخ خرید مسکن نسبت به مهر ۱۴۰۱ است.

این‌ در حالی است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان سال قبل ۴۵.۹ درصد افزایش یافته است.

در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۹۵۱.۱ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۳۰.۹ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. این آمار نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۳۰.۷ و ۵۹درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان ماه سال ۱۴۰۱ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۳۹.۸ و ۴۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. گفتنی است رشد ماهانه این شاخص در آبان ماه و درشهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۴.۱ و ۵ درصداست.

شرایط عجیب بازار مسکن

بازار مسکن چند سالی که شرایط عجیبی را تجربه می‌کند و همسو با افزایش نرخ ارز، نرخ‌ها در این بازار و با شیب ملایم در حال صعود است. هرچند مسوولان در دولت‌های مختلف همواره از کمبود مسکن در کشور سخن گفته و نسبت به ساخت واحدهای مسکونی در قالب طرح‌ها، برنامه‌ها و ... وعده داده‌اند اما در واقعیت هیچ‌کدام از این برنامه‌ها راه‌ به جایی نبرده و گره‌ای از عمده مشکل مردم بازنکرده است.

مسکن یکی از نیازهای اصلی مردم محسوب می‌شود اما شرایط اسفناک بازار ساخت و ساز و دور از دسترس شدن امکان خرید خانه برای اقشار متوسط و ضعیف درآمدی سبب شده تا دهک‌های کم درآمد جامعه این روزها حتی قادر نباشند نسبت به اجاره خانه در مناطق مرکزی و حتی جنوبی شهر اقدام کنند.

سبقت تورم اجاره بها از تورم عمومی در کشور پیش‌تر در ماه‌های مرداد، شهریور و مهر رخ داده بود، به این ترتیب که در مرداد ماه نرخ تورم عمومی ماهانه در کشور ۲ درصد، اما تورم اجاره بها ۲.۹ درصد بود.

فاصله میان تورم عمومی و اجاره در شهریور ماه قدری بیشترشد، به نحوی که با وجود تورم عمومی ۲.۲ درصدی در این ماه نسبت به ماه قبل از آن، تورم اجاره بها در کشور طی شهریورماه ۳.۵ درصد ثبت شد. در مهرماه نیز روند تورمی بازار اجاره‌بها به نحوی پیش رفت که فاصله آن با نرخ تورم عمومی ماهانه تشدید شد. تورم عمومی ماهانه کشور در مهر ماه ۳ درصد بودو این در حالی است که میزان تورم اجاره بها در این ماه ۶.۱ درصد محاسبه شد.

با توجه با پیشی گرفتن تورم اجاره بها از تورم عمومی کشور برای چهارمین ماه متوالی و روند افزایشی ادامه‌دار قیمت مسکن علیرغم رکود عمیق؛ به راحتی می‌توان انتظار داشت که در ماه‌های آتی نرخ اجاره بها نیز دستخوش تغییراتی خواهد شد و روند صعودی طی خواهد کرد.

هیچ برنامه‌ای برای حوزه مسکن وجود ندارد

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان درباره تاثیرات پیشی گرفتن تورم اجاره بها از تورم عمومی در کشوربرای چهارمین ماه متوالی و خطرات آن در حذف طبقه متوسط و افزایش حاشیه نشینی بر این باور است: رصد آمار اجاره‌نشینی نشان می‌دهد، روند افزایش تعداد خانوارهای اجاره نشین در کشور تقریبا از سال ۱۳۸۸ به این سو رخ داده است.

وی تصریح کرد: نه توانسته‌ایم از ابزارهای مطمئن استفاده کنیم و نه سیاست‌گذاری در حوزه اجاره‌داری را دنبال کرده‌ایم؛ سالیان سال اشخاص مختلف صحبت از اجاره‌داری حرفه‌ای کردند اما اتفاقی نیفتاد.

وی توضیح داد: در دولت اصلاحات بحث مسکن ‌اجاره‌داری را مطرح و برای آن برنامه‌ریزی کردند و اکنون شاهد هستیم این برنامه به فراموشی سپرده شده است.

وی خاطرنشان کرد:‌هیچ برنامه‌ای برای حوزه مسکن وجود ندارد و شرایط را به نحوی رقم‌زده‌ایم که مردم توان خرید را ندارند و این توان برای آنها نیز به‌وجود نیامده است و لاجرم آنها ناچار به سمت اجاره واحدهای مسکونی استیجاری سوق پیدا کردند و این مساله با تفکر و فرهنگ ایرانی همخوانی ندارد زیرا بر اساس فرهنگ دیرینه، ‌ایرانیان به داشتن مسکن ملکی علاقه دارند اما زمانی که شرایط برای آنها فراهم نشده، مجبور شدند که شیوه زندگی خود را تغییر دهند و به سمت مسکن اجاره‌ای بروند.

وی ادامه داد: هنگامی که تولید مسکن در کشور کاهش می‌یابد شاهد برهم خوردن نظم عرضه و تقاضا در این بازار مهم اقتصادی کشور می‌شویم و در نتیجه به حتم تورم و افزایش قیمت‌ها مهم‌ترین بازیگر در این حوزه می‌تواند باشد.

این فعال بخش خصوصی تولید مسکن خطاب به وزیر جدید راه و شهرسازی اظهار کرد: مهم‌ترین توصیه بنده به وزیر آینده این است که باور کند که بخش خصوصی می‌تواند بازوهای اجرایی خوبی برای کشور باشد؛ در مقام شعار نگوییم که بخش خصوصی را در کنار خود قرار داده‌ایم و این بخش را به جای بازیگردان اصلی مناسبات اقتصادی در حوزه مسکن باشد را به جای به بازی گرفتن، بازی دهیم.

وی تاکید کرد: تنها نصیحت بنده به دولت این است که هیچ راهی به غیر از این نداریم که بخش خصوصی کشور را کمک و هدایت کرده و برای آن برنامه‌ریزی کنیم. باید برای بخش خصوصی به جای سیاست‌های سرکوبی؛ سیاست‌های مشوقانه در نظر بگیریم زیرا بنده جز این موارد، هیچ راهی برای آینده حوزه اقتصاد مسکن متصور نیستم.

راهبرد وزیر جدید مسکن؛ مقابله با احتکار زمین و توسعه افقی شهرها

روز گذشته مهرداد بذرپاش، وزیر جدید راه و شهرسازی در جلسه رأی اعتماد خود در مجلس شورای اسلامی از نسخه خود برای جهش تولید مسکن رونمایی کرد و گفت: یکی از مواردی که باید برای آن چاره‌اندیشی کنیم، احتکار غیرقابل قبول زمین در اطراف شهرهاست. زمانی که در بسیاری از محل‌ها می‌توانیم الحاق به شهرها داشته باشیم، چرا این کار را انجام نمی‌دهیم؟ چرا محدوده روستاها را افزایش ندهیم که تنها یک عده صاحب زمین باشند و قیمت روز به روز افزایش پیدا کند و افراد دیگر متضرر شوند؟

وی در بخش دیگری یادآور شد: این نسخه من برای همه بخش‌ها و شهرها نیست، متوجه هستم که الگوی تهران، کلانشهرها و روستاها تفاوت دارد.

مقابله با احتکار زمین و الحاق به شهرها؛ دو راهبرد اصلی عرضه زمین

دو راهبرد توسعه افقی و الحاق زمین‌ها به محدوده شهرها و مقابله با احتکار زمین توسط دستگاه‌های دولتی از محورهای مهم عرضه زمین است. طبق ماده ۱۰ قانون جهش تولید مسکن، ۸۱۰۰ هکتار زمین مازاد دستگاه‌های دولتی شناسایی شده است که بایستی به انتقال اسناد اراضی مازاد دولتی شناسایی شده به سازمان ملی زمین و مسکن اقدام کنند ولی طبق گفته معاون حقوقی این سازمان تاکنون ۳ هزار و ۷۰۰ هکتار زمین، یعنی کمتر از نصف مقدار معین، برای انتقال و اخذ سند در برنامه قرار دارد.

بنابر یکی دیگر از مأموریت‌های بذرپاش تعامل با دستگاه‌های دولتی برای آزادسازی اراضی شأن به منظور ساخت مسکن است.

ویلایی سازی مسکن در گرو عرضه گسترده زمین

به نظر می‌رسد این گفته‌های بذرپاش در راستای برنامه توسعه افقی و کاهش تراکم شهرها خواهد بود. برنامه‌ای که در آخرین جلسه شورای عالی مسکن نیز مورد تأیید قرار گرفت و معاون اول رئیس جمهور نیز بر آن تأکید کرد.

رستم قاسمی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی شهریور ماه سال ۱۴۰۱ پیرامون اولویت اول طرح نهضت ملی از واگذاری خانه‌های ویلایی تک واحدی در استان‌هایی که زمین برای ساخت مسکن وجود دارد، خبر داد. به گفته وی اولویت اول در طرح نهضت ملی مسکن واگذاری ویلایی تک‌واحدی به مردم در استان‌هایی دارای که زمین است.

همچنین هادی عباسی اصل، قائم مقام وزیر در نهضت ملی مسکن نیز در این باره گفته است: سیاستی که در دستور کار قرار گرفته این است که بیشتر واحدهای یک طبقه حیاط دار احداث کنیم؛ چراکه هم ارزان‌تر است و هم سریع‌تر به نتیجه می‌رسد.

زمین به اندازه‌ی کافی برای ساخت مسکن‌های یک طبقه وجود دارد

یکی از انتقادهای اساسی به پروژه‌ی مسکن مهر، بلندمرتبه سازی و ساخت شهرهایی با تراکم بالا در حاشیه‌ی شهرها بود، مخالفین این سبک از شهرسازی معتقد بودند که کیفیت زندگی در این شهرهای جدید بسیار پایین است، در برخی پروژه‌های مسکن مهر، مردم با وجود اینکه باید از شهرهای اصلی خود خارج شوند اما در شهر مقصد هم با همان تراکم بالا و شلوغی و زندگی نامطلوب آپارتمانی دست و پنجه نرم کنند.

در تغییر پارادایمی مهم که می‌تواند انقلابی در حوزه‌ی مسکن و شهرسازی باشد این است که به جای ساخت شهرهای پر تراکم و آپارتمان سازی، با واگذاری زمین و تسهیلات، خانه‌های یک طبقه‌ی حیات دار ساخته شود. به نظر می‌رسد ساخت مسکن‌های یک طبقه‌ای دارای مزیت‌های فراوانی نسبت به بلندمرتبه سازی است که ساخت مسکن به این روش را بسیار مطلوب‌تر می‌کند.

یکی از دلایلی که مخالفین ساخت مسکن‌های یک طبقه‌ای این است که میزان زمین مورد نیاز برای ساخت این واحدها افزایش جدی پیدا خواهد کرد اما زمین به اندازه‌ی کافی نداریم‌، چرا که در حال حاضر برای اسکان حدود ۸۵ میلیون نفر تنها یک درصد از زمین‌های کشور مورد استفاده قرار گرفته است و در صورتی که بالاترین سرانه‌ی ذکر شده در آئین نامه‌ی شورای عالی شهرسازی و معماری در نظر گرفته که هر نفر ۱۰۶ متر مربع و سطح مورد نیاز برای کاربرهای غیر مسکونی برای جمعیت کشور به هر نفر متغیر خواهد بود و با این حساب معادل دو درصد مساحت ایران کافی خواهد بود، با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار و ۵۰۰ هکتار است.

مهدی عسگری، نماینده کرج در مجلس شورای اسلامی روز گذشته که در مخالفت با وزیر پیشنهادی صحبت کرد، گفت: ما در سطح کشور مشکل کمبود زمین نداریم، ۱۰ درصد زمین‌های ما درجه یک و قابل ساخت است. اگر به هر خانواده ۴۲۰ متر زمین داده شود تا ۷۵۰ میلیون نفر ظرفیت برای دریافت زمین وجود دارد. اما ما امروز کلانشهرهایی ایجاد کرده‌ایم که حتی هوا هم ندارد.

در پایان لازم به تأکید است این تصور که برای ساخت مسکن یک طبقه‌ای، زمین به اندازه‌ی کافی وجود ندارد اشتباه است و باید از بین برود چرا که وقتی از ساخت مسکن یک طبقه صحبت می‌شود اولین مسأله‌ی مطرح شده بحث محدودیت زمین است و این امر جز ساز مخالفت‌ها برای ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه نیست و بهانه‌ای است برای حرکت به سمت افزایش ارتفاع واحدهای مسکونی می‌باشد.