به گزارش پایگاه خبری دانا از سازمان ملی زمین و مسکن، «ارسلان مالکی» با بیان اینکه سلسله نشست‌های سازمان ملی زمین و مسکن به منظور پایش آخرین وضعیت اجرای طرح نهضت ملی مسکن برگزار می‌شود، گفت: دستور کار این جلسات بررسی آخرین وضعیت تامین زمین بر پایه اطلاعات ثبت و بارگذاری شده در بانک زمین، بررسی میزان پیشرفت فیزیکی پروژه‌های آماده‌سازی شده یا آماده ساخت، بررسی آخرین وضعیت اراضی شناسایی شده برای منابع درآمدی اجرای طرح، برنامه‌های استان در خصوص مولدسازی و مشارکت و همچنین آخرین وضعیت اتمام پروژه‌های مسکن مهر باقیمانده در هر استان است.
مالکی با اشاره به راهکارهای موجود برای تامین زمین در استان‌ها، گفت: معتقدیم موثرترین راه در تامین زمین برای طرح نهضت ملی مسکن، الحاق اراضی موجود در حریم شهرها و تصویب ساخت شهرک‌هاست.
وی از توافق با بخش خصوصی و فروش اراضی مازاد سایر دستگاه‌های دولتی به عنوان راهکارهای دیگر در تامین زمین برای ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور نام برد و خواستار تسریع روند تامین زمین در استان‌ها شد.
سرپرست سازمان ملی زمین و مسکن همچنین اظهار کرد: در این نشست مدیرکل راه و شهرسازی استان به همراه معاونان املاک و حقوقی، مسکن و بازآفرینی شهری، شهرسازی و معماری، عامل ذیحساب و مسئول بانک زمین هر استان حضور خواهند یافت تا موارد مدنظر به‌صورت پروژه به پروژه و به تفکیک هر شهر در استان بررسی شود.
به گزارش ایرنا، این جلسات با حضور مدیران ادارات کل راه و شهرسازی به نوبت از ۲۰ آذرماه تا سوم دی ماه در سازمان ملی زمین و مسکن برگزار خواهد شد.
طرح ملی مسکن؛ آغاز یا پایان؟
اما و هزار اما، توضیحات بذرپاش در جلسه رای‌اعتماد حاکی از پایان این طرح و شانه خالی‌کردن صریح و روشن وی از چنین تعهد و وعده رئیسی در دوران نامزدی انتخابات ریاست‌جمهوری است. حتی اگر بذرپاش با آن صراحت از زیر این بار شانه خالی نمی‌کرد و حتی با وجود تاکید دوباره رئیس‌جمهور بر تداوم تعهد و برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن (در بازدید از رباط‌کریم)، باز با بسیاری از شواهد می‌توان انتخاب وزیر جدید راه و شهرسازی را مهر پایانی بر این وعده ناشدنی و غیرممکن دانست. اما چرا انجام این تعهد ناشدنی است و چرا از ابتدا چنین برنامه‌ای بی‌مطالعه و نیندیشیده مطرح شد و با کنار گذاشتن آن از برنامه اجرایی وزارت راه و شهرسازی، بذرپاش چه برنامه جایگزینی در حوزه مسکن خواهد داشت؟
1. رونق بخش مسکن در شرایط تداوم رکود تورمی اقتصاد کلان و رکود بی‌سابقه بخش مسکن چگونه ممکن است؟ نااطمینانی و نبودن چشم‌انداز روشن از اقتصاد، زمستانی‌ترین فصل تاریخ مسکن در نیم‌قرن اخیر را رقم زده است. در غیاب رونق اقتصاد کلان و بی‌سامانی بازارهای اقتصادی و نیز نرخ‌های روزافزون طلا و ارز، بازار مسکن با ریسک زمین‌گیر کردن دارایی و هزینه‌های مبادلاتی بالا برای سازندگان و سرمایه‌گذاران چه جذابیتی خواهد داشت. افزایش پیاپی قیمت مصالح اصلی تولید مسکن و افزایش 57درصدی دستمزد و انتظارات تورمی، رشد 47درصدی قیمت مسکن را در یک‌سال اخیر در پی داشته و تعداد پروانه‌های صادرشده در کلانشهرها به کمترین تعداد در چهاردهه اخیر کاهش یافته است. عجیب‌تر اینکه در کلانشهرها بخش بزرگی از معاملات بر واحدهای مسکونی قدیمی با بیش از 20سال عمر (احتمالا برای تعمیر و بازسازی) و نیز واحدهای مسکونی لاکچری در مناطق بالای تهران متمرکز است.
2. در ابتدا گفته شد هزینه ساخت هر مترمربع حدود 3میلیون تومان است، بذرپاش آن را 7میلیون تومان اعلام کرد؛ اما با محاسبه‌ای سرانگشتی در کمترین میزان و با ساده‌ترین مصالح و کمترین تاخیر و موانع حدود 10میلیون تومان برآورد می‌شود. بنابراین نه تسهیلات 450میلیون تومانی در تهران و نه آورده اولیه 200میلیون تومانی متقاضیان تکافوی ساخت واحدهای 100متری را نمی‌کند و افزایش دوبرابری تسهیلات برای نظام بانکی و خریداران (برمبنای قدرت مالی بازپرداخت تسهیلات بانکی) ممکن نیست.
3. می‌خواهند برای چه کسی 4میلیون مسکن بسازند، در حالی که تعداد خریداران نهایی طرح به 500هزار خانوار هم نمی‌رسد. از بین حدود 5میلیون نفر ثبت‌نام‌کننده اولیه مسکن ملی کمتر از 300هزار نفر حساب بانکی گشوده‌اند و پرونده تسهیلات آنها به گردش افتاده است و بقیه حدود 3میلیون نفر انصراف داده یا کنار گذاشته شده‌اند. با الزام به آورده اولیه 200میلیون تومانی و تداوم تامین مالی مسکن با همان روش سنتی وام‌های 12ساله اما این‌بار با نرخ سود بانکی 18درصد، این طرح در دهک‌های اول تا چهارم مشتری نخواهد داشت و مانند مسکن مهر به روشی برای پس‌انداز اجباری و اهرم‌کردن پس‌انداز خانوارهای دهک پنجم به بالا برای افزایش تدریجی دارایی خانوار تبدیل خواهد شد.
4. همچنان در تهران و کلانشهرها، مقررات و ضوابط ساخت‌وساز ترمز‌کننده موانع اصلی نوسازی بافت فرسوده و تولید انبوه آپارتمان‌های کوچک (کمتر از 60متر) هستند. همچنان الزام به تامین صددرصدی پارکینگ، اجازه ورود شرکت‌های حرفه‌ای انبوه‌ساز به کوچک‌سازی را نمی‌دهد. همچنان برخی استانداردهای لوکس و بی‌مبنا همچون استانداردهای نما و محدودیت‌های معماری هزینه ساخت را به‌طور غیرواقعی بالا می‌برد. همچنان قوانین و مقررات مالیات و تامین‌اجتماعی هزینه ساخت شرکت‌های انبوه‌ساز حرفه‌ای را در مقابل سازندگان غیرحرفه‌ای بخش خصوصی حدود 30درصد بالاتر نگه داشته و ورود آنان به انبوه‌سازی در بافت فرسوده و کوچک‌سازی را غیر‌اقتصادی کرده است. اما دولت سیزدهم غافل از این اصلاحات ضروری و رفع موانع دست‌وپاگیر و محدود‌کننده همچنان در بند تامین زمین دولتی و تولی‌گری است و به تصدی‌گری مسکن و تبدیل مسکن‌سازی دولتی به زمین بازی سیاست می‌اندیشد.
5. بذرپاش اجرای طرح تولید 4میلیون مسکن را نیازمند 2800همت منابع مالی (چیزی حدود دوبرابر بودجه عمومی سال 1401) دانست که تامین آن غیرممکن است. وی در محاسبات خود هزینه تامین زیرساخت‌های موردنیاز یعنی آب، برق، گاز، تلفن، شبکه فاضلاب، شبکه حمل‌ونقل، مراکز خدمات عمومی و اجتماعی (مدرسه، مرکز بهداشت، درمانگاه، بیمارستان، بازارگاه، پاسگاه پلیس و ساختمان‌های اداری موردنیاز) را به حساب نیاورد. ضمن آنکه در محاسبه هزینه ساخت 400میلیون مترمربع ساختمان مسکونی هم دست‌کم 30درصد کم برآورد داشت و نرخ تورم را هم در سال‌های اجرای این طرح صفر فرض کرد. با اصلاح این محاسبه خواهیم دید که منابع موردنیاز ساخت 4میلیون مسکن نه 2800همت، بلکه دست‌کم 10هزار همت یعنی بیش از 6برابر بودجه عمومی سال 1401 خواهد بود!
6. واقعیت این است که از اساس قرار نبوده همه منابع مالی ساخت 400میلیون مترمربع مسکونی را دولت پرداخت کند. هزینه ساخت واحدها برعهده بهره‌برداران و تقاضا‌کنندگان است که با آورده نقدی و تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود و هزینه تدارک زیرساخت‌ها و مراکز خدمات عمومی و اجتماعی و ساختمان‌های اداری برعهده دولت خواهد بود و همه این محاسبات فقط برای تقریب ذهن به کل منابع مالی موردنیاز اجرای این طرح توسط مردم و بخش عمومی (دولت و شهرداری‌ها) است. اما کارسازی برای تامین منابع موردنیاز تسهیلات ساخت یا خرید این 4میلیون واحد و نیز مدیریت اجرایی تامین زمین و انتخاب پیمانکار (و احتمالا تامین مصالح موردنیاز) و نظارت بر ساخت این واحدهای مسکونی برعهده دولت و به‌طور مشخص وزارت راه و شهرسازی است و همین یعنی اجرای طرح ناممکن است.
7. بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی این صنعت و بانک‌های تجاری تمایلی به تامین مالی از منابع خود ندارند. پرداخت وام‌های 18درصدی به ده‌ها هزار مشتری، جز ریسک بزرگ و دردسر بی‌پایان نتیجه‌ای ندارد، به همین دلیل تاکنون بانکی (جز بانک‌مسکن) مشتریان طرح را پذیرش نکرده و پرونده‌ای نگشوده است. در طرح مسکن‌مهر با حدود 2میلیون واحد مسکونی و قراردادهای ساخت هر مترمربع 310هزارتومان، خط اعتباری 50همتی از طریق بانک‌مرکزی برای بانک‌مسکن گشوده شد که زمینه تورم حدود 30درصدی سال آخر دولت دهم را فراهم کرد. تامین منابع موردنیاز تسهیلات در این طرح نیازمند خط اعتباری دست‌کم 300همتی است که دست‌کم 2هزار همت نقدینگی جدید در پی دارد و تورم 40درصدی موجود می‌تواند به تورم انفجاری سه‌رقمی منجر شود.
8. در طرح مسکن مهر، دولت برای حدود یک‌سوم واحدهای مسکونی که با قراردادهای سه‌جانبه توسط انبوه‌سازان ساخته شدند، تعهد خرید تضمینی داد و هنوز بخشی از واحدهای بلاتکلیف این دسته باقی مانده است. اگر دولت دهم با پشتوانه درآمدهای بی‌سابقه نفتی چنین تعهداتی ایجاد کرد و البته از پس آن برنیامد، دولت سیزدهم با کدام منابع مالی موجود یا محتمل چنین تعهداتی را ایجاد خواهد کرد.
9. ساخت 400میلیون مترمربع فضای مسکونی با تولی‌گری دولتی، جز گسترش فساد مالی در انتخاب پیمانکاران و سازندگان، تامین‌کنندگان زمین و مصالح، نظارت دوره‌ای و تحویل‌گیری و نیز فساد و تباهی در بخش تعاون (تعاونی‌های مسکن) نتیجه‌ای ندارد. با آغاز ساخت حدود 700هزار واحد مسکونی تعاونی‌ساز در برنامه مسکن‌مهر، هزاران پرونده فساد و تخلف در شرکت‌های تعاونی مسکن‌مهر از ابتدای طرح در دولت اول احمدی‌نژاد گشوده شد و تا یک‌دهه پس از آن در سال‌های پایانی دولت روحانی ادامه یافت. این بی‌توجهی، تعاونی‌های مسکن را به یکی از پرفسادترین زمینه‌های کسب‌وکار بخش خصوصی تبدیل کرد و بی‌تردید فساد ناشی از این طرح در کنار توزیع گسترده رانت نفتی، یکی از عوامل مهم سقوط آزاد ایران در رتبه‌بندی‌های بین‌المللی فساد، یعنی سقوط از رتبه 77 به رتبه 144 بود. طرح مسکن ملی می‌تواند زمینه سقوط مجدد ایران از رتبه 150 کنونی به پایین‌ترین سطوح این رتبه‌بندی را فراهم کند.
10. تنها بخش قابل دفاع و نجات‌بخش طرح مسکن‌مهر حدود 800هزار واحد خودمالکی یعنی ساخت مجتمع‌های مسکونی توسط سازندگان بخش خصوصی در زمین‌های خود بود که تنها از تسهیلات مسکن‌مهر استفاده کردند و نام مسکن مهر بر آن نهاده شد. این بخش از ساختمان‌ها، هم به‌موقع ساخته شدند و هم در چارچوب قواعد بازار مسکن با توافق سازندگان و خریداران مورد بهره‌برداری قرار گرفتند و کمترین عوارض آشکار فساد ساخت‌وساز با تولی‌گری دولتی را درپی داشتند. از این رو شاید بتوان شانه خالی کردن وزیر جدید از اجرای طرح مسکن ملی را حاکی از هوش و عقلانیت وی در آغاز وزارت دانست و بهتر است دولت رسما این طرح را غیرقابل اجرا و پایان‌یافته اعلام کند.
رشد ۲.۶ درصدی تورم مسکن در تهران
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران طی آبان‌ماه امسال شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 167.4 رسید که نسبت به ماه قبل با 159.5 بالغ بر 5 درصد افزایش داشته است.
افزایش تورم ماهانه
در آبان ماه 1401 تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 5 درصد بود. تورم ماهانه آبان ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (0.1- درصد)، 5.1 واحد درصد رشد داشته است.
افزایش تورم نقطه به نقطه
در آبان ماه 1401 تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 50 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (44.7درصد) 5.3 واحد درصد افزایش داشته است.
افزایش تورم سالانه
نرخ تورم سالانه آبان ماه 1401 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 35 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (32.4 درصد)، 2.6 واحد درصد افزایش داشته است.
به گزارش تسنیم، در ماه گذشته متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق 22 گانه شهر تهران به ترتیب به 47 میلیون و 938 هزار تومان و 46 میلیون و 16 هزار تومان رسیده است.
در این ماه منطقه یک با متوسط وزنی قیمت 96 میلیون و 778 هزار تومان بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی قیمت 24 میلیون و 262 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.
حذف سوداگران از بازار مسکن
در روزهای اخیر جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران اعلام شد که بر اساس آن در آبان ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی به ۴۶۷ میلیون ریال رسیده است.
بخش مسکن حالا به یکی از ابرچالش‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. فاصله طولانی قدرت خرید با قیمت مسکن سبب شده است بسیاری از خریداران بالقوه از بازار مسکن خارج شوند و در نتیجه فشار بر بازار اجاره فزونی بگیرد.
آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در آبان‌ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در مناطق ۲۲ گانه پایتخت به متری ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده که حاکی از افزایش ۶.۸ درصدی نرخ خرید مسکن نسبت به مهر ۱۴۰۱ است.
بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان ماه سال ۱۴۰۱ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۳۹.۸ و ۴۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. گفتنی است رشد ماهانه این شاخص در آبان ماه و در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۴.۱ و ۵ درصداست. در خصوص تلاطم در بازار مسکن با حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو پرداختیم.
*چرا قیمت مسکن با توجه به آمار بانک مرکزی افزایش چشمگیری داشته است؟
تورم عمومی موجود در کشور همه بازارها را تحت تأثیر قرار داده است و بازار مسکن هم مستثنا از این گرانی‌ها نیست. تورم در بازار مسکن توأم با رکود بوده است. تورم موجود در کشور همه بخش‌های بازار مسکن از جمله اجاره، خرید و فروش را در برگرفته است و با توجه به شرایط موجود در این بازار نمی‌توان انتظار قیمت واقعی را داشت.
*وضعیت بازار مسکن در ماه‌های بعدی چگونه خواهد شد؟
قیمت مسکن در سال‌های گذشته به دلیل عدم هماهنگی بین عرضه و تقاضا دچار رشد نامتعارف شده و در کلانشهرها ما شاهد جابه جایی های از مناطق شمالی به میانی، از میانی به جنوبی و از جنوبی به حاشیه‌ها هستیم و این روند مهاجرت ادامه دارد و این امر بدیهی است چرا که قاعدتاً رشد قیمت مسکن نامتعارف بوده است.
مسکن برای مردم تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده و این خود یکی از دلایل اصلی گرانی است تا وقتی عرضه و تقاضا در بازار کنترل نشود این روند ادامه خواهد داشت بهترین راه همخوانی عرضه و تقاضا است.
*مسکن در بازار خرید و فروش قرار است چطور پیش رود؟
عمده دلیل گرانی قیمت مسکن سهم زمین و پس از آن مصالح ساختمانی است. به طور کلی قیمت مصالح ساختمانی متزلزل است. و سهم آخر دلیل گرانی خانه هزینه‌های صدور پروانه‌های ساختمانی است. بنابر دلایلی که گفته شد، مسکن به همین دلیل است که سرمایه محسوب و مردم نقدینگی خود را به سمت بازار مسکن می‌آورند.
*سالی چند واحد مسکونی می‌تواند وضع مسکن را بهبود سازد؟
به طور کلی، قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و این امر باعث شده معضلات اجتماعی هم پدیدار شود، در حال حاضر حدود هزاران نفر ازدواج می‌کنند و دولت باید حدود ۸۰۰ الی ۱ میلیون خانه در سال بسازد با توجه به اینکه حدود ۳۰۰ هزار واحد در سال ساخته می‌شود، یعنی ما حتی نتوانسته‌ایم نیازاولیه جوانان را تأمین کنیم و رشد نامتعارف مسکن را می‌توان با ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا درست کرد.
*راهکار شما برای کنترل بازار مسکن؟
بازار مسکن مثل یک مثلث است که یک ضلع آن زمین (زمین‌های دولتی به قدری است که مشکل مسکن را برطرف سازد)، ضلع دیگر نیروی انسانی (در حال حاضر نیروی بیکار تحصیل کرده است و می‌توان از آنها برای ساخت و ساز به کار می‌آید) و در نهایت ضلع آخر مصالح ساختمانی (در این صورت هم ما خودمان صادر کننده مصالح ساختمانی هستیم و می‌توانیم با کمترین هزینه تهیه کنیم) است که اینها می‌تواند با استفاده از مدیریت صحیح برطرف کرد و مشکل مسکن با برنامه حل شود.
*مشکل اصلی مسکن به نظر شما چیست؟
موضوع مسکن این است که هر دولتی که سرکار می‌آید برنامه مسکن دولت قبل را قبول ندارد با توجه به اینکه وزیر ۱۵ درصد تأثیر بر بازار مسکن دارد.
نکته دیگر این است مجلس می‌تواند نظارت بر نهادهای مسکنی داشته بد و اگر دید که بازار مسکن دچار انحراف شده است با تذکر تولید مسکن بر ریل ساخت و ساز بازگردانند. تا بازار مسکن از این بازار سرمایه‌ای خارج شود.
از سوی دیگر بنگاه داری بانک‌ها است با توجه به اینکه خرید مسکن از سوی بانک ممنوع است اما بانک‌ها همیشه بنگاه داری می‌کنند و این سوداگری مسکن باعث رشد نامتعارف در بخش مسکن شده است با توجه به اینکه بارها مسؤولین اعلام کردند که بانک‌ها باید از بنگاه داری فاصله بگیرند اما بانک‌ها همچنان سرمایه خود را به جای اینکه در بخش تولید تزریق کنند وارد بازار مسکن می‌کنند و بنگاه داری می‌کنند تا وقتی که این سوداگری ادامه داشته باشد بازار مسکن به ثبات نخواهد رسید.
*در پایان راهکار شما برای خروج بازار مسکن از بحران چیست؟
وزیر جدید باید اول برنامه کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت برای رفع بحران مسکن ایجاد کند و اول باید زیر ساخت‌ها را آماده کرد از تهیه مسکن و تا مصالح ساختمانی برای خانه دار شدن مردم و برای اینکه قدرت خرید مردم برابر با خرید خانه یا اجاره بها باشد ۵ سال زمان می‌برد البته برنامه تولید خانه اجرایی شود.
از سوی دیگر سوداگران بانکی به جای اینکه بنگاه داری کنند هزینه ساخت وسازها را داده و یا اینکه تسهیلات ساخت و ساز دهند یک زمانی سیم کارت میلیونی بود اما امروز با ده هزار تومان می‌توان سیم کارت خرید چرا که عرضه از تقاضا بیشتر شده است در بازار مسکن هم باید چنین رفتاری ایجاد شود.
نکته این است که مسکن با سنتی ساخته می‌شود مسکن مهر هم با روش سنتی ساخته شده با توجه به اینکه باید مسکن به صورت صنعتی ساخته شود و تا وقتی که سنتی به تولید مسکن نگاه می‌شود بحران حل نخواهد شد.
