راز کاهش سرعت رشد قیمت ها در بازار مسکن تهران

به گزارش پایگاه خبری دانا، درآخرین ماه تابستانی کشور ارزش هر متر مربع زیر بنای مسکونی در تهران رشدی 1.1 درصدی داشته که در 5 ماه اخیر کمترین تورم مسکن در تهران قلمداد می شود.

برخی از کارشناسان معتقدند یکی از مهم ترین عوامل در راستای دلیل کاهش سرعت رشد قیمت ها افت فروش مسکن و به عبارت اقتصادی تر آن عرضه کم در بازار بوده است.

شاهد این ادعا برای این دسته از تحلیلگران سقوط تعداد معاملات در شهریور ماه بوده است. این رقم در پایین ترین سطح 5 ماهه قرار داشته و در مقایسه با ماه قبل 22.9 درصد کمتر شده است. 

تعداد معاملات به نسبت موقعیت مشابه خود در سال گذشته نیز 22.5 درصد ریزش را تجربه کرده است. بررسی رشد نقطه ای معاملات نشان می دهد این نخستین بار در 11 ماه گذشته بوده که رشد نقطه ای معاملات منفی شده است. بنابراین افت همه جانبه تعداد معاملات در پایان تابستان و کاهش تورم مسکن می تواند توضیح دهنده افت فروش معامله گران در بازار مسکن تهران بوده باشد.

متوسط قیمت مسکن در تهران متری چقدر شد؟

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریور نشان می دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در تهران ۴۳۲.۲ میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۱.۱ درصدی نسبت به ماه قبل است .

رشد ۱.۱ درصدی قیمت مسکن تهران طی شهریور نسبت به ماه قبل از آن در حالی است که در مرداد ماه قیمت مسکن تهران نسبت به تیر ماه ۲.۵ درصد افزایش یافته بود .

این آمار همچنین نشان می‌دهد تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در پایتخت در شهریور امسال ، به حدود ۶ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۲.۹ درصد و ماه مشابه سال قبل ۲۲.۵ درصد کاهش یافته است . 

گفتنی است، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در قیاس با ماه مشابه سال قبل ۳۶.۳ درصد افزایش یافته است.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۷۱.۳ میلیون ریال به منطقه  و کمترین آن با ۲۱۵ میلیون ریال به منطقه ۱۹ تعلق داشته است.

رکوردزنی تورم اجاره در آخر تابستان

براساس داده های بانک مرکزی تورم ماهانه اجاره تهران برابر با 4.6 درصد در شهریور ماه بوده و تغییری را با ماه قبل خود نداشته است. این ثبات روند تورم اجاره در مناطق شهری نیز به چشم می خورد و در آخرین ماه امسال برابر با 4.7 درصد رقم خورده است.

بررسی روند تورم ماهانه اجاره در ماه های اخیر نشان می دهد این شاخص در مرداد و شهریور به بالاترین سطح خود در سال جاری رسیده است. 

باوجود رکورد زنی ها در تورم ماهانه بانک مرکزی در خصوص اجاره اما تورم نقطه ای در این حوزه تقریبا کاهش پیدا کرده است. درهمین خصوص تورم نقطه ای تهران در شهریور ماه امسال برابر با 40.5 درصد ثبت شده که از ماه قبل خود کمتر شده است. این شاخص در نقاط شهری هم معادل با 46.8 درصد رقم خورده که کاهشی 4 واحد درصدی داشته است.

مقایسه این آمارها با داده های مرکزآمار نیز نشان دهنده آن بوده که روند تورم ماهانه اجاره در بانک مرکزی همواره بالاتر از این شاخص در تابلوی مرکز امار بوده اما روند آن ها تقریبا یکسان بوده است.

روند صعودی تورم ماهانه اجاره در مرکز امار

مرکز آمار تورم ماهانه اجاره در مناطق شهری را 3.5 درصد اعلام کرد. سطح  بالایی که ضمن افزایش نسبت به ماه قبل اما هنوز کمتر از مرز اعلام شده از سوی بانک مرکزی بوده است.

برخی این اتفاق را در ادامه اختلاف مسیر محاسبه این شاخص ها در این دو مرکز می دانند. 

در نهایت آن چه در هر دو روایت آماری از اجاره کشور مشاهده می شود خیز افزایش قیمت ماهانه در نقاط شهری و تهران همچنان بالا بوده که البته می تواند مهم ترین عامل آن در این ماه افزایش معاملات اجاره پایان تابستان باشد.

انتظار برجامی برای افت مسکن

بررسی روند تحولات قیمت مسکن و حجم معاملات، نشان می دهد که هر گاه تورم ماهانه مسکن اوج می‌گیرد و این بازار متلاطم می‌شود، حجم معاملات هم افزایش پیدا می‌کند و هر گاه که تغییرات قیمت مسکن کم است تعداد معاملات هم در سطوح پایینی قرار دارد. این اتفاق را می‌توان تحت تاثیر سفته‌بازان و معامله‌گران سرمایه‌ای بازار مسکن دانست. به طور معمول روند قیمت مسکن با دلار از همبستگی بسیار بالایی برخوردار است و نوسانات قیمت ارز هم یکی از دقیق‌ترین دماسنج‌های انتظارات تورمی مردم است.

حال در ماه گذشته شاهد اوج‌گیری مجدد مذاکرات برجامی بودیم. تا جایی که همه طرف‌ها از رسیدن به یک قدمی توافق برجام صحبت می‌کردند و اغلب فعالان اقتصادی هم انتظار داشتند که با رفع تحریم‌ها و افزایش درآمدهای ارزی بازارها روی آرامش به خود ببینند. این مجموعه مذاکرات که در نهایت در یک قدمی توافق ناکام ماند از تیرماه آغاز شد و تا اواخر شهریور ادامه داشت. بررسی روند تغییرات قیمت مسکن و حجم معاملات مسکن در تهران نشان می دهد بعد از رکوردی که بازار مسکن در اوج التهاب بازارها در خردادماه تجربه کرد، از تیرماه آرام آرام تب تورم مسکن هم رو به فروکش گذاشت. به طوری که تورم ماهانه از ۸ درصد در خردادماه به ۶ درصد در تیر، ۲ درصد در مرداد و یک درصد در شهریورماه رسید. در همین حال حجم معاملات هم از حدود ۱۴ هزار واحد در خردادماه که یک رکورد ۴ ساله بود به حدود ۶ هزار واحد در شهریور رسیده است؛ یعنی حجم معاملات طی سه ماه کاهش نزدیک به ۶۰ درصدی داشته است. باید دید این اتفاق در مهرماه هم تکرار می‌شود یا توقف مذاکرات برجامی تب خرید مسکن را دوباره داغ خواهد کرد.

در همین حال طی ماه گذشته تورم اجاره‌بها در شهر تهران و سایر نواحی شهری به ترتیب ۴.۷ و ۴.۶ درصد رشد کرد. به این ترتیب تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در تهران به حدود ۴۱ درصد و تورم نقطه‌ای اجاره در کل نواحی شهری به ۴۷ درصد رسیده است. اختلاف ۶ واحد درصدی این دو نشان از افزایش بیشتر تقاضا در سایر شهرهای استان تهران دارد. به نظر می‌رسد در پی جهش‌های عجیب و بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها، بخش زیادی از مردم به ناچار به شهرهای اطراف پایتخت کوچ کرده‌اند. اتفاقی که باعث شده با ایجاد مازاد تقاضا، تورم در این مناطق بیشتر از شهر تهران شود.